A Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964 estabelece as normas para as edificações em forma de condomínios.
A referida lei em seu artigo 1º conceitua os condomínios da seguinte forma:
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Art. 1º As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não-residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma sujeita às limitações desta Lei. |
A Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil) em seu artigo 1.332, institui o condomínio por meio de edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial, a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; e o fim a que as unidades se destinam.
DOCUMENTOS E LIVROS
A Lei nº 10.406 de 10 de Janeiro de 2002 (Código Civil) estabelece que para se realizar a administração de um condomínio deve ser estabelecido um corpo diretivo que é representado pelos próprios condôminos, composto pelo síndico, conselho fiscal e pela assembleia geral dos condôminos.
Na condição de representante legal do condomínio, o síndico responde civil e criminalmente pelos seus atos à frente do condomínio.
A responsabilidade torna-se maior seriedade tendo em vista o disposto na Lei nº 8.137 de 27 de dezembro de 1990, que trata dos crimes de ordem tributária, econômica e contra relações de consumo, bem como o estabelecido no Código de Defesa do Consumidor, regulamentado pela Lei nº 8.078 de 11 de setembro de 1990.
A legislação atual não traz obrigatoriedade de que o condomínio mantenha contabilidade regular, ou seja, que possua lançamentos em diário bem como demonstrações contábeis, no entanto, salienta-se que para os interessados na boa administração de seu patrimônio, não há vedação em se manter uma contabilidade para fins administrativos.
Tais procedimentos podem ser verificados no Boletim Imposto de Renda nº 5/2011 - CONTABILIDADE PARA CONDOMÍNIOS, com modelo de plano de contas.
Se a opção for de elaborar a contabilidade será de competência exclusiva de contabilista habilitado manter em dia as demonstrações do condomínio. Caso os condôminos optem em não manter contabilidade regular, caberá ao sindico manter em boa ordem e guarda toda documentação relativa ao funcionamento do condomínio.
A documentação fiscal e contábil deve ser mantida para fins de prestação de contas aos condomínios, assim como em caso de perícia e auditoria. Abaixo relacionamos alguns exemplos de documentos que devem ser zelados:
INSCRIÇÃO NO CNPJ
A obrigatoriedade de inscrição ao CNPJ está prevista no artigo 4º da Instrução Normativa nº 1.470 de 30 de maio de 2014, pelo fato de terem a possibilidade de obtenção de rendimentos por meio das aplicações das sobras temporárias dos recursos capitados dos condôminos.
O fato de possuir CNPJ não caracteriza o condomínio com uma pessoa jurídica com fins lucrativos. O Parecer Normativo CST nº 76, de 9 de fevereiro de 1971, dispõe que o condomínio edilício não se equipara à pessoa jurídica devendo inscrever-se no CNPJ para outros fins, principalmente, de abertura de conta bancária.
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PARECER NORMATIVO CST Nº 76, DE 09 DE FEVEREIRO DE 1971 (DOU de 18.02.1971) A obrigatoriedade da apresentação de declaração de rendimentos de que trata a Portaria GB-337, de 2.9.69, não atinge o "Condomínio em Edificações", figura representativa dos co-proprietários nos termos da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, por não se tratar de pessoa jurídica e não estar sujeito a inscrição no CGC. |
Procedimento
Para fins de obtenção do CNPJ, deverá o condomínio proceder à apresentação da seguinte documentação na unidade cadastradora:
O mandato (procuração) poderá ser outorgado pela pessoa física responsável perante o CNPJ, com poderes de administração conferidos no ato constitutivo (Convenção de Condomínio) ou no caso de DBE assinado por procurador, cópia autenticada da procuração pública (registrada em cartório) ou particular com firma reconhecida do outorgante.
Para os contribuintes que utilizarem certificação digital (própria ou por procuração eletrônica/RFB) será gerado um Protocolo de Transmissão.
Os documentos acima mencionados serão encaminhados via postal ou apresentados diretamente na unidade cadastradora de jurisdição.
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Natureza Jurídica (NJ) |
Data do Evento |
Ato Constitutivo (regra geral) |
Base Legal |
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Condomínio Edilício: NJ 308-5. |
Data de registro da convenção OU da assembléia que deliberou sobre a inscrição no CNPJ. |
Convenção do condomínio registrada no RI, acompanhada da ata de assembléia de eleição do síndico, registrada no RTD; OU Certidão emitida pelo RI que confirme o registro do Memorial de Incorporação do condomínio, acompanhada da ata de assembléia que deliberou sobre a inscrição no CNPJ, bem como da ata de assembléia de eleição do síndico, registradas no RTD. |
CC, arts. 1.332 a 1.334, 1.347, 1.348; |
Dados
OBRIGAÇÕES ACESSÓRIAS
Assim como as demais entidades, os condomínios são empregadores de mão de obra e desta forma, obrigados ao recolhimento do IRRF sobre os salários e demais rendimentos pagos em folha de pagamento.
Segue abaixo tabela ilustrativa das obrigações acessórias em âmbito federal:
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DECLARAÇÕES |
CONDIÇÃO |
BASE LEGAL |
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DACON |
Dispensada |
IN RFB nº 1.441/2014 ocorreu extinção relativo aos fatos geradores ocorridos a partir de Jan/2014. |
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DCTF |
Dispensada |
IN RFB nº 1.110/2010 |
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DIPJ |
Dispensada |
IN RFB nº 1.463/2014 |
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DIRF |
Obrigada |
IN RFB nº 1.503/2014 |
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EFD CONTRIBUIÇÕES |
Dispensada |
IN RFB nº 1.252/2012 |
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ECD (Sped Contábil) |
Dispensada |
IN RFB nº 1.420/2013 |
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ECF (Escrituração Contábil Fiscal) |
Não obrigada |
IN RFB nº 1.422/2013 |
RETENÇÕES NA FONTE
O condomínio por não ter natureza jurídica, pode estar ou não na condição de realizar a retenção na fonte de impostos e contribuições.
IRRF
CSRF
No que tange a retenção na fonte das contribuições sociais (CSLL, PIS e COFINS) não há previsão legal de dispensa, tendo em vista o disposto no art. 30, § 1º, inciso IV da Lei nº 10.833, de 29 de dezembro de 2003.
Nas edificações novas, cabe ao incorporador viabilizar a criação de um condomínio. Essa criação é iniciada antes da comercialização de partes do empreendimento. Inicialmente deverá obter a certidão do título constitutivo da propriedade horizontal, que define forma de parcelamento da propriedade e descreve as frações ideais de terreno, ou seja, a participação em percentual que cada unidade autônoma representa sobre o terreno em que será construído o empreendimento imobiliário.
Paralelamente ao projeto da obra, se faz necessário solicitar o arquivamento no Cartório de Registro de Imóveis, da minuta da futura convenção do condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações.
Após a conclusão da obra e a emissão do auto de Habite-se pela prefeitura, deverá ocorrer a assembléia de instalação do condomínio. A ocorrência dessa assembleia tem como objetos aprovar a convenção do condomínio para que então seja registrado no cartório de imóveis bem como a obtenção do CNPJ (Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas) e desta forma efetuar a contratação de funcionário; por conseguinte, deve-se proceder a eleição do síndico, que será o representante legal do grupo, bem como o subsíndico e os conselheiros do condomínio.
Estas etapas da constituição do condomínio podem ser descritas na seguinte ordem:
A Lei n° 10.406/2002 estabelece em seu artigo 1.331, § 4° que nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público e que cada unidade será considerada como objeto de propriedade.
CONVENÇÃO E REGULAMENTO INTERNO DO CONDOMÍNIO
A convenção do condomínio deve ser subscrita pelos titulares de no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades ou para os que sobre elas tenham posse ou detenção (Lei n° 10.406/2002, artigo 1.333).
A Lei n° 4.591/1964 em seu artigo 9° preceitua sobre os principais itens que devem figurar na convenção, assim como, prevê punição e multa pelo não cumprimento por parte dos condôminos.
O objetivo da convenção é regular os direitos e deveres dos condôminos, ou seja, trata-se da lei básica do condomínio.
A elaboração do regulamento interno do condomínio deve ir de encontro com o estabelecido na convenção, sob pena de nulidade do regulamento caso existam divergências. A aprovação será feita mediante assembleia geral, prevista nos artigos 24 e 25 da Lei n° 4.591/1964 obedecendo ao quórum mínimo estabelecido na convenção e obrigatoriamente será feito o registro em cartório de títulos.
Dentre as outras normas aprovadas pelos interessados, a convenção deverá conter (Lei n° 4.591/1964, artigo 9°, § 3°):
Quando, em terreno onde não houver edificação, a convenção de condomínio fixará os direitos e as relações de propriedade entre os condôminos das várias edificações, podendo estipular formas pelas quais se possam desmembrar e alienar porções do terreno, inclusive as edificadas.
SÍNDICO
O síndico ou administrador do condomínio é o responsável pela gestão de um ou mais edifícios; será eleito pela Assembleia Geral dos Condôminos, sendo o responsável direto pelo do condomínio.
Ainda Lei n° 10.406/2002, nos artigos 1.347 a 1.350 é possível encontrar normas para a atuação do síndico, que por sua vez poderá não ser condômino, e sua administração ocorrerá por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
Ao síndico, ficam estabelecidas as seguintes competências:
Anualmente, deverá o síndico convocar reunião de assembleia conforme estabelecido em convenção para fins de aprovação das receitas e despesas do condomínio, ou seja, do orçamento e se, for o caso, eleger novo síndico bem como proceder a alterações no regimento interno.
Remuneração do Síndico
No que tange a remuneração do síndico, o condomínio poderá adotar as seguintes hipóteses:
1ª) O condomínio poderá remunerar síndico, nos termos do § 4° do artigo 22 da Lei n° 4.591/1964. O valor da remuneração do síndico será determinado pelos próprios condôminos, através da convenção do condomínio, ou se omissa, pela Assembleia Geral.
2ª) Nos termos do artigo 55, § 6°, da IN RFB n° 971/2009, na hipótese de não pagamento de remuneração ao síndico, mas com isenção da obrigação de pagamento da taxa condominial. Este procedimento é o mais comum, ou seja, o síndico ficar isento da taxa condominial em substituição ao serviço desempenhado na condição de síndico.
Neste caso, o valor do condomínio será tratado como remuneração para efeitos previdenciários o valor da referida taxa integra a sua remuneração, conforme preconiza a IN RFB n° 971/2009, artigo 55, § 6°, o qual dispõe:
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Art. 55. Entende-se por salário-de-contribuição: (...)
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Desta forma, nos termos do artigo 57, § 3°, da IN RFB n° 971/2009, estabelece que integra a remuneração, para fins de recolhimento da contribuição previdenciária do segurado contribuinte individual, ou seja, o síndico, o valor da taxa de condomínio da qual é isento de pagamento o síndico ou o administrador eleito para exercer atividade de administração condominial.
RECOLHIMENTO PREVIDENCIÁRIO
Importante ressaltar que o síndico quando está isento da taxa condominial, será considerado como segurado contribuinte individual, perante o INSS.
Desta forma, nos termos do artigo 22, inciso III, da Lei n° 8.212/1991, e o artigo 216, § 26, do RGPS - Decreto n° 3.048/1999, o recolhimento da parte descontada do síndico, bem como do restante da folha de pagamento do condomínio será procedida no código de GPS “2100”, na qual o condomínio recolherá a parte descontada do síndico no valor 11% sobre o valor da remuneração paga, limitada ao teto da Previdência Social, que atualmente é de R$ 5.189,82, bem como 20% de contribuição patronal sobre o total da remuneração paga ao segurado.
Vale lembrar, se ocorrer que o síndico possua múltiplos vínculos, a remuneração auferida em uma ou mais empresas, assim entendida a totalidade dos rendimentos que lhe são pagos, devidos ou creditados a qualquer título, durante o mês, destinados a retribuir o trabalho deve respeitar o teto máximo previdenciário, conforme disciplina o artigo 67 da IN RFB n° 971/2009.
INFORMAÇÕES EM GFIP
Nos termos do Manual SEFIP/GFIP 8.4, o condomínio deverá fazer as informações em SEFIP/GFIP dos empregados bem como dos prestadores de serviço, e do síndico, como contribuinte individual.
Categoria
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01 |
Empregado |
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13 |
Contribuinte individual – Trabalhador autônomo ou a este equiparado, inclusive o operador de máquina, com contribuição sobre remuneração; trabalhador associado à cooperativa de produção |
Código de Recolhimento
No que tange ao código de recolhimento a GFIP/SEFIP deve ser entregue com o código “115”.
ASSEMBLÉIA GERAL DOS CONDÔMINOS
Nos termos do artigo 1.354 da Lei n° 10.406/2002 e seguintes, a realização da assembleia não poderá ocorrer caso não forem convocados todos os condôminos para a reunião. As assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.
Fica facultada ao condomínio a constituição de um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico (Lei n° 10.406/2002, artigo 1.356)
REGISTRO DA CONVENÇÃO NO CARTÓRIO
A convenção do condomínio deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção, devendo ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis por se tratar de um ato entre vivos e constar a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns e o fim a que as unidades se destinam.
A constituição da convenção determinará a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio; sua forma de administração; a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações; as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores e o regimento interno.
São equiparados aos proprietários, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.
São direitos do condômino (Lei n° 10.406/2002, artigo 1.335):
São deveres do condômino (Lei n° 10.406/2002, artigo 1.336):
O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
O condômino, que não cumprir com os deveres estabelecidos pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção; esta multa não será superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem.
Caso a punição não esteja expressa na convenção caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
OBRIGATORIEDADE E PROCEDIMENTOS PARA INSCRIÇÃO NO CNPJ
A obrigatoriedade de inscrição ao CNPJ está prevista no artigo 4° da Instrução Normativa n° 1.470/2014, aplica-se esta obrigatoriedade em virtude da possibilidade de obtenção de rendimentos por meio das aplicações das sobras temporárias dos recursos capitados dos condôminos.
O fato de possuir CNPJ não caracteriza o condomínio com uma pessoa jurídica com fins lucrativos.
O Parecer Normativo CST n° 76, de 9 de fevereiro de 1971, dispõe que o condomínio edilício não se equipara à pessoa jurídica devendo inscrever-se no CNPJ para outros fins, principalmente, de abertura de conta bancária.
